Indivision immobilière après une séparation : occupation, vente et partage

Après une séparation, un logement acheté à deux peut rester en indivision. Le départ de l’un des propriétaires ne met pas fin à cette situation : les droits de propriété, le crédit, les dépenses et l’occupation du bien doivent être organisés jusqu’à la vente, au rachat d’une part ou au partage.

En bref : un accord écrit permet souvent de sécuriser l’occupation et le paiement des charges. En cas de désaccord durable, le principe posé par l’article 815 du Code civil est que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. La sortie peut toutefois nécessiter une évaluation du bien, l’intervention d’un notaire et, parfois, une procédure judiciaire.

Que devient le logement après la séparation ?

Il faut distinguer la propriété du bien, son financement et son occupation. Le titre de propriété indique les droits indivis de chacun. Le contrat de prêt détermine les engagements envers la banque : une séparation ou un accord entre les propriétaires ne libère pas automatiquement un co-emprunteur.

Plusieurs solutions peuvent être envisagées :

• conserver provisoirement le bien en organisant sa gestion ;
• vendre le logement d’un commun accord ;
• attribuer le bien à l’un des indivisaires moyennant, le cas échéant, une soulte ;
• demander un partage judiciaire lorsque l’accord est impossible.

Pour les époux en cours de divorce, des règles propres au régime matrimonial et aux mesures provisoires peuvent aussi intervenir. Pour les partenaires de Pacs ou les concubins, le titre d’acquisition, la convention éventuelle et les financements doivent être examinés.

L’occupant du bien doit-il une indemnité ?

L’article 815-9 du Code civil prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Son principe et son montant ne doivent cependant pas être déduits de la seule présence dans les lieux : il faut apprécier si l’occupation est réellement exclusive, sa période, les accords intervenus et les circonstances de la séparation.

Pour limiter les contestations, un accord écrit peut préciser :

• qui occupe le logement et à compter de quelle date ;
• si l’occupation est gratuite ou donne lieu à indemnité ;
• qui règle le prêt, les taxes, l’assurance, les charges et les travaux ;
• les conditions d’accès au bien et sa date de mise en vente éventuelle.

Dans un divorce judiciaire, le juge peut notamment attribuer provisoirement la jouissance du logement et préciser son caractère gratuit ou non. Cette décision doit être articulée avec les comptes qui seront établis lors de la liquidation.

Qui doit payer le crédit et les dépenses ?

À l’égard de la banque, les obligations résultent du contrat de prêt. Entre indivisaires, les remboursements, taxes, charges, travaux et dépenses de conservation peuvent alimenter des comptes au moment du partage.

L’article 815-13 du Code civil prévoit notamment qu’il est tenu compte, selon les critères légaux, des dépenses nécessaires à la conservation du bien et des améliorations financées personnellement par un indivisaire. Il est donc important de conserver les relevés bancaires, tableaux d’amortissement, factures et preuves de paiement.

Peut-on vendre si l’autre propriétaire refuse ?

La vente amiable du bien entier suppose en principe l’accord de tous les indivisaires. Si cet accord existe, le notaire prépare l’acte et répartit le prix après paiement du prêt et des frais, sous réserve des comptes entre les parties.

Lorsque l’accord est impossible, plusieurs voies peuvent être étudiées. L’article 815-5-1 du Code civil prévoit, dans certaines situations, une procédure permettant à des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de solliciter l’autorisation judiciaire d’aliéner le bien après intervention du notaire. Cette procédure comporte des conditions et des exceptions.

Plus généralement, l’article 815 permet de provoquer le partage. Si le bien ne peut pas être partagé matériellement ou attribué à l’un des indivisaires dans les conditions applicables, une vente par licitation peut être ordonnée. La procédure, son coût et ses effets doivent être appréciés avant de l’engager.

Quelles pièces préparer ?

• titre de propriété et attestation notariée ;
• contrat de prêt, tableau d’amortissement et capital restant dû ;
• évaluations récentes du bien ;
• taxes foncières, assurance et charges de copropriété ;
• factures de travaux et preuves des paiements effectués par chacun ;
• convention de Pacs, contrat de mariage ou décisions déjà rendues ;
• échanges sur l’occupation, la vente ou le rachat de part.

Une chronologie synthétique — acquisition, séparation, départ du logement, paiements, propositions de vente — facilite l’analyse. Le guide sur la succession bloquée et le partage judiciaire présente aussi certains mécanismes généraux de l’indivision.

Questions fréquentes

Puis-je obliger mon ancien partenaire à vendre ?

Il est possible de demander la sortie de l’indivision, mais la solution ne consiste pas toujours en une vente amiable immédiate. Le rachat d’une part, l’attribution du bien ou un partage judiciaire peuvent être discutés selon le dossier.

Le fait de payer seul le crédit augmente-t-il automatiquement ma part de propriété ?

Non. Les quotes-parts résultent du titre de propriété. Les paiements effectués par chacun peuvent toutefois être pris en compte dans les comptes de liquidation ou d’indivision selon leur nature et le cadre juridique applicable.

Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?

Elle est généralement appréciée à partir de la valeur locative du bien, avec les correctifs justifiés par la situation. Sa période et son montant dépendent des faits, des accords et des décisions rendues.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire ?

L’intervention du notaire est nécessaire pour les actes portant sur la propriété immobilière et joue un rôle central dans une vente ou un partage amiable. En cas de contentieux, le tribunal peut également intervenir.

Peut-on rester temporairement en indivision ?

Oui. Une convention peut organiser la durée, l’occupation, la gestion, les charges et les modalités de sortie. Elle permet d’éviter que la situation provisoire ne devienne une source de litiges supplémentaires.

Références officielles

• Code civil, article 815 — droit de provoquer le partage ;
• Code civil, article 815-9 — usage du bien et indemnité d’occupation ;
• Code civil, article 815-13 — dépenses et améliorations ;
• Code civil, article 815-5-1 — aliénation autorisée en justice.

Contenu présenté par Me Raynal, avocate au Barreau des Pyrénées-Orientales et docteur en droit. Mise à jour juridique : 7 septembre 2026. Ces informations générales ne remplacent pas l’analyse personnalisée du titre de propriété, des financements, des décisions et des délais applicables.

Présentez votre situation au cabinet

Vous souhaitez organiser ou débloquer une indivision après une séparation à Perpignan ? Consultez les pages consacrées au droit de la famille et au droit immobilier, puis contactez Me Raynal.