Charges de copropriété impayées à Perpignan : mise en demeure, procédure et pièces

Des charges de copropriété impayées peuvent rapidement déséquilibrer la trésorerie d’un immeuble et retarder le paiement des fournisseurs ou la réalisation de travaux. À l’inverse, un copropriétaire peut recevoir une demande dont il conteste le montant, la répartition ou les frais ajoutés.

À Perpignan et dans les Pyrénées-Orientales, Me Raynal accompagne les syndicats de copropriétaires, les syndics et les copropriétaires dans l’analyse des appels de fonds, la préparation d’une mise en demeure, la recherche d’un accord et, lorsque cela est nécessaire, la procédure de recouvrement ou la contestation du décompte.

Pour une présentation générale de ces litiges, consultez également la page Avocat en cas de litige de copropriété à Perpignan.

L’essentiel à retenir

Une demande de paiement doit être appuyée par un décompte précis, des appels de fonds exigibles et les décisions ayant autorisé le budget, les travaux ou l’approbation des comptes.
La relance amiable peut permettre de corriger une erreur ou de convenir d’un échéancier, mais elle ne doit pas faire perdre de vue les délais.
La mise en demeure doit identifier la créance, son montant, sa nature, son échéance et les conséquences d’un défaut de paiement.
Le recouvrement classique et la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne produisent pas les mêmes effets.
Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 conditionne la déchéance du terme. Il ne correspond pas au délai dans lequel une décision judiciaire sera rendue.
Pour une demande n’excédant pas 5 000 euros, une tentative préalable de règlement amiable est en principe nécessaire, sous réserve des exceptions et de la règle propre à l’injonction de payer.
L’action en recouvrement est en principe soumise à une prescription de cinq ans, tandis que la contestation d’une décision d’assemblée générale obéit généralement à un délai de deux mois.
La contestation d’un appel de fonds ne suspend pas automatiquement son paiement.

Quelles sommes le syndicat peut-il réclamer ?

Avant toute démarche, il convient d’identifier l’origine de chaque somme inscrite au compte du copropriétaire. Le décompte peut notamment comprendre :

les provisions du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale ;
les régularisations résultant des comptes annuels approuvés ;
les appels de fonds relatifs à des travaux ou dépenses hors budget, selon l’échéancier voté ;
les cotisations au fonds de travaux ;
les intérêts de retard, lorsqu’ils sont juridiquement dus ;
certains frais nécessaires de recouvrement répondant aux conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La seule mention d’un « solde débiteur » ne suffit pas toujours à comprendre ou à établir la créance. Il faut pouvoir rapprocher chaque ligne du compte d’une décision, d’une clé de répartition, d’un appel de fonds et d’une date d’exigibilité.

Quelles pièces vérifier avant d’engager un recouvrement ?

Pièce	Vérification utile
Règlement de copropriété et état descriptif de division	Identification des lots et des clés de répartition applicables.
Procès-verbaux d’assemblée générale	Vote du budget, approbation des comptes, travaux décidés et échéanciers adoptés.
Budget prévisionnel et comptes approuvés	Origine des provisions et des régularisations réclamées.
Appels de fonds	Nature, montant et date d’exigibilité de chaque somme.
Décompte individuel du copropriétaire	Imputation des paiements, avoirs, frais et soldes reportés.
Relevés et justificatifs de règlement	Détection d’un paiement non imputé, d’un doublon ou d’une erreur comptable.
Titre de propriété et informations relatives au lot	Identification du débiteur et examen des situations d’indivision ou de démembrement.
Mise en demeure et preuve de sa notification	Contenu de la demande, date de réception et délai accordé.

Un dossier incomplet peut entraîner une contestation du montant demandé ou le rejet de certains postes. Une chronologie des votes, appels, paiements et relances facilite l’analyse.

Première étape : relance, vérification et recherche d’un accord

Une relance simple peut être utile lorsqu’il s’agit d’un oubli, d’un changement d’adresse, d’un prélèvement rejeté ou d’une difficulté temporaire. Elle permet aussi au copropriétaire de signaler rapidement une erreur d’imputation.

Lorsque la situation le permet, un échéancier peut être envisagé. Il doit préciser le montant reconnu, les échéances, le traitement des nouveaux appels de fonds et les conséquences d’un incident de paiement. L’accord doit également indiquer clairement s’il suspend ou non les démarches déjà engagées.

La discussion amiable ne doit toutefois pas conduire à laisser expirer un délai de prescription ou de recours. Une reconnaissance de dette, une demande en justice ou certains actes d’exécution peuvent avoir des effets différents sur la prescription : leur portée doit être vérifiée au cas par cas.

Deuxième étape : adresser une mise en demeure précise

Si la relance demeure sans effet, une mise en demeure formalise la demande. Elle devrait notamment permettre d’identifier :

le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire concerné ;
l’immeuble et les lots concernés ;
la nature de chaque somme réclamée ;
le montant principal, les paiements déjà imputés et les frais ajoutés ;
les dates d’exigibilité ;
le délai laissé pour payer ;
les conséquences annoncées en l’absence de règlement ;
les modalités permettant de demander un décompte ou de signaler une contestation.

Dans le cadre du recouvrement classique, le délai indiqué doit être clair et adapté. Il ne faut pas le confondre avec le délai légal de trente jours propre à la mise en œuvre de l’article 19-2.

Depuis le 25 décembre 2025, les notifications et mises en demeure relevant du statut de la copropriété sont réalisées par voie électronique selon les modalités réglementaires. Le copropriétaire peut toutefois demander à continuer de les recevoir par voie postale. Dans tous les cas, la preuve du mode d’envoi, du contenu transmis et de la date de notification doit être conservée.

Recouvrement classique et article 19-2 : deux procédures distinctes

Point comparé	Recouvrement classique	Procédure de l’article 19-2
Objet principal	Obtenir le paiement des sommes déjà exigibles et justifiées.	Obtenir le paiement de la provision impayée et, si les conditions sont réunies, de certaines sommes devenues immédiatement exigibles.
Mise en demeure	Elle fixe un délai de paiement clairement indiqué et fait courir, sous conditions, les intérêts.	Elle doit rester infructueuse pendant trente jours et annoncer précisément les effets recherchés.
Sommes non encore échues	Elles ne peuvent pas être réclamées comme si elles étaient déjà exigibles.	Certaines provisions de l’article 14-1 non encore échues peuvent devenir exigibles, ainsi que les sommes restant dues au titre d’exercices antérieurs après approbation des comptes.
Juridiction	Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble peut être saisi selon la procédure adaptée.	Le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond.
Points de contrôle	Existence, montant, répartition et exigibilité de la créance.	Vote du budget ou approbation des comptes, nature des provisions, précision de la mise en demeure, expiration du délai de trente jours et défaillance du copropriétaire.

Que permet exactement l’article 19-2 ?

Lorsqu’une provision relevant de l’article 14-1 n’est pas payée à son échéance, une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours peut rendre immédiatement exigibles :

les autres provisions non encore échues relevant du même article 14-1 ;
les sommes restant dues et appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Le texte est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Chaque poste doit néanmoins être isolé et rattaché au fondement qui lui correspond. La procédure ne doit pas être utilisée pour intégrer indistinctement des sommes étrangères à son champ.

Le président du tribunal judiciaire vérifie notamment les décisions d’assemblée générale, la nature des sommes et la défaillance du copropriétaire. Le délai de trente jours ne garantit donc ni une condamnation automatique ni une décision rendue dans les trente jours.

Une tentative amiable est-elle obligatoire avant le tribunal ?

Lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, elle doit en principe être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. À défaut, la demande peut être déclarée irrecevable.

Cette règle comporte toutefois des exceptions, notamment en cas d’urgence manifeste, de circonstances rendant la tentative impossible, de nécessité d’une décision non contradictoire ou d’indisponibilité prolongée d’un conciliateur. L’échec préalable d’une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances constitue également l’une des dispenses prévues par le texte.

La procédure d’injonction de payer obéit à une règle particulière : dans un avis du 25 septembre 2025, la Cour de cassation a considéré qu’elle n’est, dans aucune de ses deux phases, soumise à l’obligation de tentative préalable prévue par l’article 750-1 du Code de procédure civile. Il convient donc de vérifier le montant, la nature de la demande et la procédure réellement envisagée avant de saisir le tribunal.

Quelles procédures judiciaires peuvent être envisagées ?

Selon le montant, les pièces disponibles, la nature de la contestation et les effets recherchés, le syndicat peut notamment envisager une injonction de payer, une procédure classique au fond ou la procédure accélérée prévue par l’article 19-2.

Le choix ne doit pas reposer uniquement sur la rapidité supposée de la procédure. Il dépend notamment :

du caractère précis et justifié de la créance ;
de l’existence d’une contestation sérieuse ;
des sommes déjà échues et de celles dont l’exigibilité anticipée est recherchée ;
du montant de la demande ;
de la nécessité éventuelle de mesures conservatoires ou d’exécution ;
de la situation financière du copropriétaire et de la copropriété.

Dans une procédure d’injonction de payer, l’ordonnance doit ensuite être signifiée au débiteur par un commissaire de justice. Pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026, cette signification doit intervenir dans les trois mois de la date de l’ordonnance, faute de quoi celle-ci est non avenue. Les ordonnances rendues auparavant restent soumises au délai antérieur de six mois.

Pour un immeuble situé à Perpignan, la compétence territoriale appartient en principe au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le mode de saisine et les règles de représentation doivent être vérifiés selon la procédure retenue.

Comment répondre à une demande de charges contestée ?

Le copropriétaire qui conteste un décompte doit répondre rapidement et de manière précise. Il peut notamment :

demander le détail des sommes, des dates et des paiements imputés ;
rapprocher le décompte des appels de fonds et des relevés bancaires ;
vérifier les clés de répartition du règlement de copropriété ;
examiner les procès-verbaux ayant voté le budget, les travaux ou approuvé les comptes ;
identifier séparément les sommes incontestées et les postes contestés ;
préserver un éventuel recours contre la décision d’assemblée générale concernée.

Une contestation générale formulée sans pièce ne suffit pas nécessairement à écarter la demande. À l’inverse, le syndicat doit être en mesure de justifier le calcul de sa créance.

Si le litige porte sur la validité d’une résolution, consultez le guide Contester une décision d’assemblée générale de copropriété à Perpignan.

Prescription de cinq ans et recours de deux mois : ne pas les confondre

Le délai de cinq ans pour recouvrer les charges

Les actions personnelles relatives à la copropriété sont soumises au régime de prescription de l’article 2224 du Code civil. En matière de charges, l’action en paiement se prescrit en principe par cinq ans, appréciés en pratique échéance par échéance et à compter du moment où le syndicat connaissait ou devait connaître les faits lui permettant d’agir.

Une simple relance ou mise en demeure n’interrompt pas automatiquement la prescription. La date de chaque appel et les éventuels actes interruptifs doivent être examinés.

Le délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale

Le copropriétaire opposant ou défaillant qui souhaite contester une décision d’assemblée générale doit en principe saisir le tribunal dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Ce délai ne doit pas être confondu avec la prescription de l’action en paiement.

Contester un décompte comptable, demander des justificatifs et demander l’annulation d’une résolution sont trois démarches différentes. La contestation d’une décision ne suspend pas automatiquement les appels de fonds.

Quels frais peuvent être imputés au copropriétaire débiteur ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée. Le texte vise notamment certains frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque et d’actes de commissaire de justice.

Cette règle ne permet pas d’ajouter automatiquement au compte du copropriétaire tous les honoraires, frais administratifs ou coûts internes. Le caractère nécessaire du frais, son montant, sa date et son lien avec une créance justifiée peuvent être discutés et contrôlés.

Des intérêts au taux légal peuvent par ailleurs courir à compter de la mise en demeure pour les sommes exigibles. Des dommages et intérêts distincts supposent la démonstration d’un préjudice qui ne se confond pas avec le seul retard de paiement.

Que se passe-t-il si le copropriétaire vend son lot ?

La vente du lot n’efface pas les sommes dues. Lorsque le vendeur ne présente pas au notaire un certificat récent du syndic attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire avise le syndic de la mutation dans les conditions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic peut alors, dans les quinze jours suivant la réception de cet avis, former par acte extrajudiciaire une opposition au versement du prix. L’opposition doit notamment préciser le montant et les causes de la créance ; ses effets sont limités aux sommes régulièrement énoncées.

En cas d’accord entre le syndic et le vendeur, le notaire libère les fonds conformément à cet accord. À défaut d’accord, les sommes retenues sont versées au syndicat après le délai prévu par le texte, sauf contestation judiciaire de l’opposition.

L’opposition doit être préparée avec soin : elle ne dispense pas de justifier le caractère liquide et exigible des sommes et ne garantit pas, dans toutes les situations, le paiement intégral de la créance. Le rang de l’hypothèque légale spéciale et les droits d’autres créanciers peuvent également devoir être examinés.

Erreurs fréquentes à éviter

réclamer un solde global sans joindre un décompte compréhensible ;
ne pas relier les sommes aux décisions d’assemblée générale et aux dates d’exigibilité ;
confondre une relance classique avec la mise en demeure de l’article 19-2 ;
penser que le délai de trente jours correspond au délai de jugement ;
inclure dans la procédure de l’article 19-2 des postes qui ne relèvent pas de son champ ;
omettre la tentative amiable préalable lorsqu’elle est requise ;
laisser expirer la prescription de cinq ans ou le délai de recours de deux mois ;
imputer automatiquement au copropriétaire tous les frais du syndic ;
cesser tout paiement sans distinguer les sommes contestées des sommes incontestées ;
attendre la vente du lot sans préparer à temps le décompte et l’éventuelle opposition.

Questions fréquentes sur les charges de copropriété impayées

Quelle est la différence entre le recouvrement classique et la procédure de l’article 19-2 ?

Le recouvrement classique porte sur les sommes déjà exigibles et justifiées. L’article 19-2 peut, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours et si ses conditions sont réunies, rendre immédiatement exigibles certaines provisions non encore échues ainsi que des sommes d’exercices antérieurs après approbation des comptes.

Une mise en demeure de l’article 19-2 produit-elle effet immédiatement ?

Non. La mise en demeure doit rester infructueuse pendant trente jours pour que la déchéance du terme puisse produire les effets prévus par l’article 19-2. Ce délai ne correspond pas au délai nécessaire pour obtenir une décision du tribunal.

Pendant combien de temps des charges impayées peuvent-elles être réclamées ?

En principe, l’action en recouvrement se prescrit par cinq ans. Le point de départ s’apprécie, en pratique, échéance par échéance et selon le moment où le syndicat connaissait ou devait connaître les faits lui permettant d’agir. Une simple relance ne suffit pas nécessairement à interrompre la prescription.

Un copropriétaire peut-il arrêter de payer parce qu’il conteste l’assemblée générale ?

Non. La contestation d’une décision d’assemblée générale ne suspend pas automatiquement le paiement des sommes appelées. Le copropriétaire opposant ou défaillant doit en principe préserver son recours dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, tout en faisant vérifier séparément le décompte et l’exigibilité des charges.

Sources officielles utiles

Contenu présenté par Me Raynal, avocat à Perpignan. Mise à jour : 30 août 2026. Ces informations générales ne remplacent pas l’analyse des décisions d’assemblée générale, du règlement de copropriété, du décompte et des actes déjà délivrés dans un dossier déterminé.

Faire analyser un dossier de charges de copropriété

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