Logement indécent ou insalubre à Perpignan

Humidité persistante, infiltrations, installation électrique dangereuse, absence de chauffage ou présence de nuisibles peuvent rendre un logement impropre à une occupation normale. Me Raynal accompagne les locataires et les propriétaires confrontés à un litige concernant la décence ou l’insalubrité d’un logement à Perpignan et dans les Pyrénées-Orientales.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement ne présentant pas de risque manifeste pour sa sécurité physique ou sa santé, exempt de nuisibles et de parasites, et doté des équipements nécessaires à un usage d’habitation.

La décence s’apprécie notamment au regard :

de la surface et du volume habitables ;
de l’état du gros œuvre ;
de l’étanchéité et de la ventilation ;
des installations électriques et de gaz ;
du chauffage et de l’eau potable ;
des équipements sanitaires ;
de l’absence de nuisibles ;
de la performance énergétique minimale applicable.

Quelle différence entre indécence et insalubrité ?

La non-décence concerne le non-respect des caractéristiques minimales que doit présenter un logement loué.

L’insalubrité correspond à une situation plus grave dans laquelle l’état du logement ou de l’immeuble présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité des occupants. Elle peut donner lieu à une procédure administrative et à des mesures imposées par l’autorité compétente.

Ces qualifications obéissent à des règles et à des procédures différentes.

Humidité, moisissures et infiltrations

La présence de moisissures ou d’humidité peut résulter d’une infiltration, d’un défaut d’étanchéité, d’une ventilation insuffisante, d’un problème structurel ou de l’utilisation du logement.

Il est important d’en déterminer l’origine avant d’attribuer les responsabilités. Une recherche de fuite, un rapport technique, un constat ou une expertise peut être nécessaire.

Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire doit réaliser les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives, sauf lorsque les dégradations ont été causées par la faute ou le défaut d’entretien du locataire.

Il lui appartient notamment de maintenir le logement en état de servir à l’usage prévu par le bail et de procéder aux réparations rendues nécessaires par la vétusté, un vice de construction ou un élément relevant de sa responsabilité.

Les obligations du locataire

Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement, effectuer les réparations locatives et signaler rapidement les désordres au propriétaire.

Il doit également permettre l’accès au logement lorsque des travaux relevant du bailleur doivent être réalisés, dans le respect des conditions légales.

La répartition des responsabilités dépend de l’origine du désordre, de l’état des lieux et des preuves réunies.

Comment signaler la non-décence au propriétaire ?

Le locataire doit informer précisément le propriétaire des désordres et demander leur réparation. Il est conseillé d’adresser un courrier écrit décrivant les problèmes, les pièces concernées et les conséquences subies.

Des photographies, échanges, factures, rapports, attestations et constats peuvent être joints. La plateforme publique Signal Logement peut également permettre de signaler la situation aux services compétents.

Que faire si le propriétaire ne réalise pas les travaux ?

À défaut d’accord ou de réponse, une conciliation ou une saisine de la commission départementale de conciliation peut être envisagée selon la nature du litige.

Le juge des contentieux de la protection peut notamment être saisi afin de demander :

la réalisation des travaux ;
la mise en conformité du logement ;
une réduction ou une suspension judiciaire du loyer ;
l’indemnisation du préjudice subi ;
toute autre mesure adaptée à la situation.

Le locataire ne doit pas décider seul de cesser le paiement du loyer.

Défendre le propriétaire mis en cause

Le propriétaire peut contester la qualification de non-décence, l’origine des désordres, leur gravité ou la responsabilité qui lui est attribuée.

Il doit réunir le bail, les états des lieux, les diagnostics, les échanges, les factures de travaux et les rapports techniques. Une expertise peut permettre d’identifier si les désordres proviennent de la vétusté, d’un défaut du bâtiment, d’un sinistre ou d’un défaut d’entretien.

Questions fréquentes sur les logements indécents

Le locataire peut-il arrêter seul de payer son loyer ?

Non. Le locataire ne doit pas suspendre de sa propre initiative le paiement du loyer. Une réduction ou une suspension doit résulter d’un accord, d’une décision judiciaire ou d’une mesure prévue par la procédure applicable.

La présence de moisissures suffit-elle à prouver la non-décence ?

Pas nécessairement. Il faut examiner l’importance des moisissures, leur origine, leurs conséquences et les caractéristiques du logement. Un constat ou une expertise peut être utile.

Le propriétaire doit-il reloger le locataire pendant les travaux ?

Cela dépend de la nature et de la durée des travaux ainsi que des éventuelles mesures administratives prises. Une interdiction d’habiter peut entraîner des obligations particulières d’hébergement ou de relogement.

Qui est responsable d’une mauvaise ventilation ?

La réponse dépend de l’origine du problème. Un équipement défectueux, un défaut de conception, une absence d’entretien ou une mauvaise utilisation peuvent être en cause. Une analyse technique est parfois nécessaire.

Références officielles

Contenu présenté par Me Raynal, avocat à Perpignan. Dernière mise à jour juridique : 29 août 2026.

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