Vous avez déclaré des fissures, des infiltrations ou d’autres désordres à votre assureur dommages-ouvrage ? L’assureur refuse sa garantie, tarde à répondre ou propose une indemnité insuffisante pour financer les réparations ?
Me Raynal accompagne les propriétaires, maîtres d’ouvrage, acquéreurs, copropriétés et assureurs dans les litiges relatifs à l’assurance dommages-ouvrage à Perpignan et dans les Pyrénées-Orientales.
Quel est le rôle de l’assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage permet de préfinancer, sans attendre la détermination définitive des responsabilités, les travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale.
Elle concerne les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle peut notamment être mobilisée en présence de :
- fissures importantes ;
- infiltrations affectant l’habitabilité ;
- défauts d’étanchéité ;
- affaissement ou instabilité de l’ouvrage ;
- désordres affectant un élément d’équipement indissociable ;
- dommages rendant une partie du bâtiment inutilisable.
La qualification du dommage dépend de sa nature, de sa gravité et de ses conséquences concrètes sur l’ouvrage.
Assurance dommages-ouvrage et garantie décennale : quelle différence ?
La garantie décennale correspond à la responsabilité pouvant peser sur les constructeurs pendant dix ans à compter de la réception des travaux.
L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier. Elle a pour fonction de financer rapidement les réparations relevant de la responsabilité décennale, puis d’exercer les recours nécessaires contre les constructeurs et leurs assureurs.
Ces deux mécanismes sont donc complémentaires, mais leurs procédures de mise en œuvre sont différentes.
Qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage ?
Toute personne physique ou morale qui, en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction doit en principe souscrire cette assurance avant l’ouverture du chantier.
Elle concerne notamment :
- le particulier faisant construire une maison ;
- le propriétaire réalisant certains travaux d’extension ou de rénovation importante ;
- le promoteur immobilier ;
- le vendeur d’un immeuble à construire ;
- le syndicat des copropriétaires pour certains travaux portant sur les parties communes.
La garantie bénéficie également aux propriétaires successifs de l’ouvrage pendant sa période de validité.
Quand la garantie dommages-ouvrage peut-elle intervenir ?
La garantie prend normalement effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception, et prend fin à l’expiration du délai décennal.
Certaines situations permettent cependant une intervention avant cette date, notamment lorsque des désordres relevant de la gravité décennale n’ont pas été réparés après une mise en demeure restée infructueuse. Chaque dossier doit être examiné au regard des travaux, de la réception et des démarches déjà entreprises.
Comment déclarer un sinistre dommages-ouvrage ?
La déclaration doit être adressée à l’assureur selon les modalités prévues par le contrat. Elle doit permettre d’identifier précisément :
- le contrat d’assurance ;
- le propriétaire de l’ouvrage ;
- l’adresse de la construction ;
- la date de réception des travaux ;
- la date d’apparition des désordres ;
- leur nature, leur localisation et leurs conséquences ;
- les mesures urgentes éventuellement nécessaires.
Les photographies, procès-verbaux, constats, devis et rapports techniques peuvent compléter utilement la déclaration.
Une déclaration imprécise ou incomplète peut retarder le point de départ des délais. L’assureur dispose de dix jours pour signaler que les informations nécessaires sont insuffisantes et demander les éléments manquants.
Quels délais l’assureur doit-il respecter ?
À compter de la réception d’une déclaration de sinistre constituée, l’assureur dispose en principe :
- de 60 jours au maximum pour notifier sa décision sur le principe de la garantie ;
- de 90 jours au maximum pour présenter une offre d’indemnité lorsqu’il accepte la garantie ;
- de 15 jours pour verser l’indemnité après l’acceptation de l’offre par l’assuré.
Une procédure simplifiée peut s’appliquer à certains sinistres évalués à moins de 1 800 euros ou lorsque l’assureur considère la garantie manifestement injustifiée.
Le respect de ces délais et le contenu des notifications doivent être vérifiés avec précision.
Que faire si l’assureur refuse sa garantie ?
Un refus peut être contesté lorsque les désordres sont susceptibles de relever de la garantie ou lorsque la décision repose sur une analyse technique insuffisante.
Il convient notamment d’examiner :
- la déclaration de sinistre ;
- le contrat et ses annexes ;
- les rapports de l’expert désigné par l’assureur ;
- les motifs précis du refus ;
- la date des différentes notifications ;
- la réception des travaux et les réserves éventuelles ;
- les attestations d’assurance des constructeurs.
Une expertise amiable contradictoire ou une expertise judiciaire peut être nécessaire afin d’établir la nature, l’origine et la gravité des dommages.
Comment contester une offre d’indemnisation insuffisante ?
L’indemnité doit permettre de financer les travaux nécessaires à la réparation des dommages garantis. Une offre peut être discutée lorsqu’elle ne tient pas compte de l’ensemble des travaux indispensables ou repose sur une évaluation incomplète.
Avant d’accepter une proposition, il peut être utile de comparer :
- le rapport de l’expert de l’assureur ;
- les devis de réparation ;
- les investigations techniques nécessaires ;
- les travaux de démolition, de dépose ou de remise en état ;
- les mesures permettant d’éviter la réapparition des désordres.
L’acceptation de l’offre produit des conséquences juridiques qui doivent être appréciées avant le versement de l’indemnité.
Le rôle de l’avocat dans un litige dommages-ouvrage
Me Raynal analyse le contrat d’assurance, la déclaration, les rapports techniques et les échanges avec l’assureur. Le cabinet peut intervenir pour :
- préparer ou compléter une déclaration de sinistre ;
- contester un refus de garantie ;
- vérifier le respect des délais légaux ;
- discuter une offre d’indemnité insuffisante ;
- organiser une expertise amiable contradictoire ;
- solliciter une expertise judiciaire ;
- engager une procédure contre l’assureur ou les responsables concernés.
Questions fréquentes sur l’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage couvre-t-elle toutes les malfaçons ?
Non. Elle couvre principalement les dommages relevant de la garantie décennale. Les défauts purement esthétiques ou les désordres sans gravité suffisante ne relèvent pas nécessairement de cette assurance.
Peut-on déclarer un sinistre avant la fin de la première année ?
Une intervention peut être possible dans certaines situations, notamment lorsque des désordres de gravité décennale ne sont pas réparés après une mise en demeure restée infructueuse. Les conditions doivent être vérifiées dans chaque dossier.
Que se passe-t-il si l’assureur ne répond pas dans les délais ?
Le non-respect des délais prévus par le Code des assurances peut entraîner des conséquences défavorables pour l’assureur. Il convient de vérifier la date de réception d’une déclaration complète et le contenu exact des réponses adressées.
L’assurance dommages-ouvrage est-elle transmise à l’acquéreur ?
Oui. La garantie est attachée à l’ouvrage et bénéficie aux propriétaires successifs pendant sa durée. Lors d’une vente, les informations relatives à cette assurance doivent donc être conservées et transmises.
Références officielles
- Service-Public – Assurance dommages-ouvrage
- Légifrance – Article L. 242-1 du Code des assurances
- Légifrance – Clauses types de l’assurance dommages-ouvrage
- DGCCRF – Réglementation de l’assurance dommages-ouvrage
- DGCCRF – Malfaçons : mettre en œuvre les garanties
Présentez votre dossier à Me Raynal
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Consultez également les pages consacrées :
- aux malfaçons et à la garantie décennale à Perpignan ;
- à l’expertise judiciaire immobilière à Perpignan ;
- à l’abandon de chantier à Perpignan.
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Conserver les preuves du sinistre
Avant toute déclaration ou expertise, il est utile de rassembler les documents du chantier, les attestations d’assurance, les photographies et les échanges. Consultez le guide Quels documents préparer en cas de malfaçons avant une expertise ?.
Pour vérifier les mentions de la déclaration, les pièces utiles et les délais de 10, 60 et 90 jours, consultez le guide Assurance dommages-ouvrage à Perpignan : déclaration, délais et indemnisation.
Contenu rédigé par Me Raynal, avocat au barreau des Pyrénées-Orientales — mis à jour le 29 août 2026.